Maklervertrag vorzeitig gekündigt: Kein wichtiger Grund – aber Rücktritt nach dem FAGG

Ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag mit einem Immobilienmakler ist unterschrieben, doch plötzlich ändern sich die Pläne: Das Grundstück soll doch nicht verkauft, sondern dem eigenen Kind übergeben werden. Kann man den Vertrag einfach beenden, ohne die Provision zahlen zu müssen? Mit dieser praxisrelevanten Frage hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) in seiner Entscheidung vom 27. August 2026 befasst (OGH 1 Ob 69/26t) – und zwei Antworten gegeben, die jeder Eigentümer kennen sollte.

Der Fall: Verkauf abgesagt, um das Grundstück in der Familie zu halten

Ein pensionierter Landwirt beauftragte eine Maklerin exklusiv und befristet mit dem Verkauf eines Ackers. Der Vertrag wurde direkt vor Ort, auf dem Grundstück, unterzeichnet. Für den Fall, dass der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag ohne wichtigen Grund vorzeitig auflöst, war eine Zahlung in Höhe der Provision vereinbart: 3 % des Kaufpreises, rund 55.000 EUR.

Die Maklerin fand rasch eine Interessentin, die den gewünschten Preis bot. Zwölf Tage nach Vertragsabschluss teilte der Eigentümer jedoch mit, er wolle das Grundstück doch nicht verkaufen. Kurz darauf einigte er sich mit seiner Tochter, ihr das Grundstück zu übergeben – das hatte er schon immer vorgehabt, es war zunächst nur an den Hypotheken gescheitert. Die Maklerin verlangte die vereinbarte Zahlung; eingeklagt wurden zuletzt rund 47.400 EUR.

Erste Frage: Ist eine private Planänderung ein „wichtiger Grund“?

Nein, entschied der OGH. Ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag bindet beide Seiten. Ohne Folgen vorzeitig beenden kann ihn der Auftraggeber nur aus wichtigem Grund, also wenn ihm die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist – etwa weil das Vertrauensverhältnis zum Makler schwer gestört ist. Ob das zutrifft, ergibt eine Abwägung der Interessen beider Seiten.

Der Entschluss, die Liegenschaft doch in der Familie zu behalten, ist laut OGH ein „rein privates Motiv“. Er liegt allein in der Sphäre des Auftraggebers und macht ihm das Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar, zumal die Maklerin bereits Aufwand für das Exposé hatte. Würde jede nachträgliche Änderung der Verkaufsabsicht als wichtiger Grund gelten, verlöre die vereinbarte Befristung ihren Sinn. Ähnlich hatte der OGH schon 1999 entschieden, als ein Auftraggeber sein Haus nach einem geplatzten Jobwechsel doch behalten wollte (3 Ob 2/99m).

Zwischenergebnis: Der Eigentümer hätte damit die vereinbarte Zahlung nach § 15 Abs. 2 Z 1 Maklergesetz geschuldet – eine Leistung, die bei vorzeitiger Auflösung ohne wichtigen Grund auch ohne Vermittlungserfolg zusteht, wenn sie vereinbart wurde. Sie ist mit der Höhe der Provision begrenzt und gilt rechtlich als Vertragsstrafe (§ 15 Abs. 3 MaklerG, § 1336 ABGB). Das Gericht kann sie daher mäßigen, also herabsetzen.

Zweite Frage: das Rücktrittsrecht nach dem FAGG

Im Ergebnis gewann die Maklerin dennoch nicht. Entscheidend war, dass der Vertrag außerhalb ihrer Geschäftsräume abgeschlossen wurde und der Eigentümer als Verbraucher handelte: Er war seit Jahren in Pension und betrieb die Landwirtschaft nicht mehr selbst.

Damit galt das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG). Es gibt Verbrauchern bei solchen Verträgen ein Rücktrittsrecht von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen (§ 11 FAGG); bei Dienstleistungen wie einem Maklervertrag läuft die Frist ab Vertragsabschluss. Der Rücktritt ist an keine Form gebunden (§ 13 FAGG). Die mündliche Erklärung des Eigentümers, „doch nicht verkaufen zu wollen“, wertete der OGH deshalb als wirksamen Rücktritt. Da sie innerhalb der 14 Tage erfolgte, fiel der Maklervertrag rückwirkend weg – und mit ihm die Grundlage für jede Zahlung.

Die Ausnahmen des FAGG lagen nicht vor. Bei Dienstleistungen entfällt das Rücktrittsrecht nur, wenn der Unternehmer sie bereits vollständig erbracht und der Verbraucher vorher bestätigt hat, dass er damit sein Rücktrittsrecht verliert (§ 18 Abs. 1 Z 1 lit. a FAGG). Und für Leistungen innerhalb der Rücktrittsfrist muss der Verbraucher nur zahlen, wenn er ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler schon in dieser Zeit tätig wird (§§ 10, 16 FAGG).

Was das für Eigentümer bedeutet

• Ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag bindet. Wer ihn ohne wichtigen Grund vorzeitig beendet, riskiert die vereinbarte Zahlung – höchstens in Höhe der Provision, und das Gericht kann sie mäßigen.
• Wurde der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, etwa in der eigenen Wohnung oder auf dem Grundstück, oder über Telefon und E-Mail, haben Verbraucher 14 Tage Zeit für einen Rücktritt ohne Begründung.
• Der Rücktritt ist formfrei möglich. Als Beweis empfiehlt sich trotzdem eine kurze schriftliche Erklärung, etwa per E-Mail.
• Hat der Makler nicht über das Rücktrittsrecht belehrt, verlängert sich die Frist um zwölf Monate (§ 12 FAGG).
• Nach Ablauf der Frist hilft nur noch ein echter wichtiger Grund. Private Planänderungen zählen nicht dazu.

Mehr zu Maklerverträgen und Provisionsansprüchen: Immobilienrecht & Mietrecht sowie der Beitrag Konkurrierende Provisionsansprüche von Maklern gegenüber dem Käufer.

Häufige Fragen

Kann ich einen Alleinvermittlungsauftrag vorzeitig kündigen?

Ohne Folgen nur aus wichtigem Grund, wenn Ihnen die Fortsetzung unzumutbar ist. Sonst kann der Makler eine vereinbarte Zahlung verlangen. Als Verbraucher können Sie außerdem binnen 14 Tagen nach dem FAGG zurücktreten, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder über Telefon und E-Mail geschlossen wurde.

Wann hat ein Makler Anspruch auf Provision?

Grundsätzlich erst, wenn das Geschäft durch seine verdienstliche Tätigkeit mit einem Dritten zustande kommt (§ 6 Maklergesetz). Ohne Vermittlungserfolg nur, wenn das gesondert vereinbart wurde und einer der Fälle des § 15 Maklergesetz vorliegt – etwa die vorzeitige Auflösung eines Alleinvermittlungsauftrags ohne wichtigen Grund.

Quelle: OGH 27.08.2026, 1 Ob 69/26t · §§ 6, 14, 15 MaklerG · §§ 10–13, 16, 18 FAGG · § 1336 ABGB